Porteføljen er udgangspunktet — ikke resultatet.
Bygningsmassen som register: udpeget, prioriteret og begrundet.
Digital Ejendomsportefølje er for ejere, der allerede besidder porteføljen: fra 2 til 100 bygninger og derover. Alle bygninger registreres, et udsnit granskes, og hver bygning får en behandlingsklasse fra fuld model til rent register. Enhedsprisen måles på referencebygninger, før den bruges på resten — og porteføljen må gerne ændre sig undervejs.
Digital Ejendomsportefølje er for kommuner, regioner, staten og almene med en bygningsmasse, der skal udpeges efter reglerne om energieffektivisering i det offentlige. Registret svarer på bekendtgørelsens fire spørgsmål — ejet, opvarmet, over 250 m², under energimærke B den 1. januar 2024 — og udpegningen begrundes med rentabilitet regnet på forbrug.
Det, der gør prisen ærlig på en portefølje.
Alle registreres, et udsnit granskes
Porteføljen segmenteres, og granskningen lægges dér, hvor budgettet ligger — ikke hvor arealet ligger.
A, B, C eller D pr. bygning
Fuld model, let model, datapakke uden 3D eller kun register. Klassen bestemmer, hvad der scannes — og hvad det koster.
Referencebygninger, ikke tilbud pr. sag
Én til fem referencebygninger efter porteføljens størrelse. Prisen pr. bygning i udrulningen er den målte, ikke intervallets midtpunkt.
Køb, salg og nedrivning undervejs
Tilgang faktureres til enhedsprisen, afgang krediteres, hvis den ikke er påbegyndt. Alt føres i porteføljeændringsloggen.
Prisen regnes pr. bygning, ikke pr. ejendom. Én ejendom kan rumme flere bygninger. Ejendomslisten i fase 0 tæller dem, og fase 1-prisen regnes direkte af antallet med »Ja« i kolonnen »Med i ydelsen«.
Porteføljen er kendt fra dag ét. Derfor ligger prioriteringen i fase 1.
Aftale
Ejendomsliste, selskabs- og fuldmagtsmatrix, afgrænsning, tilbud og rammeaftale. Modregnes fuldt i fase 1.
Afdækning og granskning
Porteføljeregister, segmentering, energimærke mod målt forbrug, compliancescreening, granskningsrapport med fund.
Retningsvalg
Behandlingsklasser pr. segment, referencebygninger og ambitionsniveau vælges — skriftligt.
Porteføljestrategi
Behandlingsmodel, enhedspris og skalering, business case, roadmap, krav til dashboard, ledelsesrapport — og tilbud på fase 2.
Pilot · udrulning · partnerskab
Referencebygningerne måles i fase 2. Udrulning i bølger over 6–48 måneder. Derefter partnerskab med onboarding af tilkøbte ejendomme og datapakke ved frasalg.
Punktsky og bygningsmodel med rum, bygningsdele og driftsdata. fra 69.000 kr. pr. bygning.
Geometri og hovedbygningsdele, nok til areal, energi og planlægning. fra 39.000 kr.
Ingen 3D: opmålt areal, tegninger, energi og driftsdata i registret. fra 12.000 kr.
Bygningen står i registret med det, der findes. fra 2.400 kr. Priserne forudsætter bygninger omkring 4.000 m².
Fem faser. Én fra-pris pr. fase — regnet pr. bygning, ikke pr. ejendom.
Fase 0 og 1 har fast pris fra dag ét, regnet af antallet af bygninger med »Ja« i ejendomslisten. Fase 2–4 aftales, når porteføljestrategien har vist, hvilke bygninger der skal have hvilken behandlingsklasse.
Antallet af bygninger. Fase 1 er en trappe — 2–5, 6–15 og 16–25 bygninger, derover en faldende pris pr. bygning. Klasseprisen pr. bygning i fase 3 går fra 2.400 kr. for et rent register til fuld model. Den faste pris får du efter en times afklaring med ejendomslisten i hånden.
Netto 14 dage. Fase 0 betales ved aftale og modregnes fuldt i fase 1. Fase 1 op til 179.000 kr. betales forud med 3 % rabat — derover halvdelen forud og halvdelen ved milepæl M1. Fase 2 i tre rater, fase 3 pr. leverance, fase 4 månedligt forud. Partnerydelser — scanning, platform — til partnerens pris plus 12 % for at specificere, bestille og kontrollere.
Grøn realkredit og fejlprioritering. Ikke CSRD.
Digitaliseringen leverer ikke energibesparelsen. Den leverer prioriteringen — forskellen mellem at renovere efter målt forbrug og efter et energimærke. Regner man hele besparelsen med, falder tilbagebetalingstiden under tre år, og det tal holder ikke ved eftersyn. Med den ærlige afgrænsning gav vores demoportefølje 6,6 år.
Grøn realkredit kræver energimærke A eller B eller mindst 30 % reduktion i primærenergibehov. Ækvivalensen til »top 15 %« er dokumenteret for Danmark: bolig A under 64, B 64–85 kWh/m² primærenergi; erhverv A under 82, B 82–96.
Beregningen bag energimærket overvurderer forbruget i dårligt isolerede bygninger og undervurderer det i effektive. Et dårligt mærke får en renovering til at se bedre ud på papir, end den bliver. Målt forbrug først.
Erhvervspuljen er den eneste nationale ordning for private erhvervsejendomme: 20 øre pr. sparet kWh om året, klimaskærm kræver mindst 20 % forbedring, først til mølle. Den kræver et datagrundlag, der kan dokumentere besparelsen.
Fem faser. Én fra-pris pr. fase — klasseprisen pr. bygning er den samme som for private.
Arbejdet på den enkelte bygning er det samme, uanset hvem der ejer den. Det offentlige tillæg ligger i programmet og piloten, hvor udpegningen efter bekendtgørelsen, udbudsstrategien og journal- og arkivplanen bygges én gang.
Antallet af bygninger i massen. Fase 1 er en trappe — 5–15, 16–30 og 31–60 bygninger, derover en faldende pris pr. bygning. Fase 0 og 1 kan tildeles uden udbud på alle trin; udrulningen udbydes, når den samlede værdi når tærskelværdien.
Ingen forudbetaling. Hver rate er bundet til en leverance og faktureres bagud, netto 30 dage, som e-faktura til EAN med rekvisitionsnummer. Fase 1 i tre rater — porteføljeregister, milepæl M1, godkendt strategi. Fase 3 program 40/60 og bølger 30/70. Registrering og platform bestiller I som hovedregel selv som bygherreleverance, så beløbet ikke tæller mod tærskelværdien.
Bygningsmassen er defineret på data. Skæringsdatoen rykker sig ikke.
Bekendtgørelsen om energieffektivisering i det offentlige kræver 1,9 % mindre energiforbrug om året og 3 % af bygningsmassen under energimærke B udpeget årligt til renovering til nær-nul-energi senest 2040. Massen er den, der var under B den 1. januar 2024 — og den bliver sværere at rekonstruere, jo længere man venter.
Energibesparende foranstaltninger har automatisk låneadgang for kommuner og regioner og udløser ikke deponering. Det løser finansieringen — ikke anlægsrammen. Det står som ærlighedsboks i vores materiale, og det står også her.
Udrulningen skal som regel udbydes, og udbudsvinduet er den længste post i tidsplanen. Derfor er udbudsstrategien et trin 1B-dokument, ikke et fase 3-dokument. Fase 0 og 1 kan tildeles uden udbud på alle tre pakker.
Driftsbekendtgørelsen kræver en vedligeholdelses- og fornyelsesplan på mindst 30 år og ekstern byggesagkyndig gennemgang hvert 5. år. Registret er bygget, så planen kan trække på det. Om 3 %-kravet gælder almene, er omstridt — vi gengiver det som netop det.
Det ærlige svar.
Hvor mange referencebygninger skal vi betale for?
Det skalerer: 2–5 bygninger giver 1 reference, 6–15 giver 2, 16–40 giver 3, 41–100 giver 4, over 100 giver 5. Segmenter uden egen reference afledes med en segmentfaktor. På en portefølje på 24 bygninger sparer det ca. 578.000 kr. mod én reference pr. segment.
Hvad hvis vi sælger en bygning midt i forløbet?
Afgang krediteres, hvis arbejdet på bygningen ikke er påbegyndt, og bygningen får en datapakke med i salget. Tilgang faktureres til den målte enhedspris. Alt føres i porteføljeændringsloggen, så fakturaen kan læses mod den.
Ligger porteføljen i flere selskaber?
Det er almindeligt. Selskabs- og fuldmagtsmatrixen i fase 0 afgør, hvem der faktureres for hvad, og hvem der kan underskrive. Det tager en time i fase 0 og sparer måneder senere.
Kan vi nøjes med energimærkerne?
Til at prioritere renovering: nej, ikke alene. Mærket er en beregning på standardforudsætninger, og retningen på fejlen er den modsatte af, hvad man tror. Til at dokumentere over for en långiver: ja, det er mærket, de kræver — og derfor skal det være ajour.
Send os ejendomslisten. Så regner vi fase 1-prisen af antallet af bygninger — og sender regnearket med.
30 minutter, uden regning. Oplægget på fire sider med hele fase 1-trappen og regneeksempler kan I få som PDF mod en e-mail.